V textu Jak prodat bezpečně nemovitost jsme si uvedli pár základních poznatků o tom co všechno takový prodej nemovitosti obnáší a že s sebou přináší mnohem víc úskalí, než by se na první pohled mohlo zdát.
Zatímco předchozí text obsahoval to, co vás čekalo do zápisu nového majitele do katastru nemovitostí, v tomto se budeme věnovat finanční stránce věci. Jak bylo řečeno, do 30-ti dnů od zápisu do katastru nemovitostí je nutné podat daňové přiznání na příslušný finanční úřad.
Daň z převodu nemovitosti
Daňové přiznání získáte na finančním úřadě (popř. na webových stránkách Ministerstva financí). Jeho vyplnění je v zásadě jednoduché a každý to zvládne. Daňové přiznání je nutné podat včetně všech náležitostí. Na finanční úřad tedy ponesete:
- vyplněné daňové přiznání
- znalecký posudek
- listinu osvědčující vlastnické vztahy k nemovitosti (např. výpis z katastru nemovitostí)
- kupní smlouvu s doložkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí
Sazba daně z převodu nemovitosti je 5 %. Ta se uplatňuje buď na prodejní cenu nemovitosti nebo na cenu, která byla zjištěna znaleckým posudkem. Obecně platí, že tržní cena nemovitosti (zvláště ve městech) je o něco vyšší, než ta odhadní.
Daň se platí (překvapivě) z té částky, která je vyšší. To proto, aby si lidé mezi sebou neprodávali domy za 15 tisíc Kč a faktickou cenu si nepropláceli pod rukou. Stát takto kdysi přicházel o velké peníze.
Při prodeji domku za 2,5 mil. Kč tedy zaplatíte na dani z převodu nemovitosti 125 tis. Kč. Pokud ale odhadce dům odhadne na 4 mil. Kč, tak bez ohledu na faktickou prodejní cenu zaplatíte 200 tis. Kč.
Stát na vás kvůli dani z převodu nemovitosti velmi pospíchá. V porovnání s odpočinkovým tempem katastrálních úřadů je podání daňového přiznání do 30 dnů dost rychlé. Člověk by očekával, že vás pak finanční úřad po dalším měsíci vyzve k zaplacení daně.
Všechno je ale jinak. Finanční úřad má na vyměření daně tři roky a s faktickým vyměřením se nijak nespěchá. V některých případech se výměr může protáhnout až na 10 let. Pokud to nestihne ani do této lhůty, peníze vám už nevezme. Těžko tedy uvěřit, proč nás s vlastním přiznáním tak honí.
Pozor na daň z příjmu
Další zradou, která vás může potkat, je daň z příjmu. Stát se tím opět chrání proti tomu, aby si někdo nehrál v soukromí na realitní agenturu a nevydělával miliony bez „adekvátního“ zdanění.
Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu ve dvou případech.
- Pokud byl prodávající majitelem nemovitosti alespoň po dobu dvou let a měl v ní bydliště (nesměl ovšem nemovitost používat k výdělečné činnosti, pronajímat ji apod.)
- Pokud byl prodávající majitelem nemovitosti po dobu alespoň pěti let
Pokud tedy chcete prodat za 2,5 mil. Kč domek, který jste získali za 2 mil. Kč před necelými dvěma lety, může vás to přijít na 925 tis. Kč a zdánlivě výhodný prodej se změní v noční můru.
Samozřejmě, asi byste si mohli uplatnit koupi domu jako náklad a daně by se snížily třeba na 285 tis. Kč. I tak by ale takový špás vyšel dost draho.
Je zde důležité upozornit, že se v prvním případě hovoří o tom, že v bytě/domě je nezbytné mít bydliště. Je ovšem rozdíl, zda se řekne trvalé bydliště nebo bydliště. Pojem bydliště je celkově velmi nejasně definován a je těžké odhadnout, co se pod ním všechno skrývá.
Pokud v této nemovitosti přespíte jednou za pár týdnů, může to být také vaše bydliště. Kde je ale ta hranice? Každopádně pokud někdo koupí nemovitost, tři roky ji pronajímá a poté ji prodá, dani z příjmu se neubrání.
Převod nebo dar?
V některých případech je levnější nemovitost darovat a finančně se vypořádat bokem, než ji prodat. Daňová sazba v případě daru je totiž odlišná od daně z převodu nemovitosti (která je neměnná ve výši 5 %).
Pokud prodáváte nemovitost cizí osobě (bez příbuzenského vztahu), je vždy levnější převod (resp. prodej). Pokud zase prodáváte nemovitost rodinnému příslušníkovi v přímé linii, vždy vyjde levněji klasický dar. Pokud prodáváte nemovitost svému příbuznému v nepřímé linii, vyplatí se převod při prodejní (resp. odhadní) ceně od 11,75 mil. Kč, pro levnější nemovitosti je daňově výhodnější dar.
