Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (i rozestavěné). Je třeba důsledně rozlišovat mezi (1) závazkovým vztahem vzniklým na základě smlouvy o úvěru, (2) zástavním právem k nemovitosti a (3) vlastnickým právem k nabývané nemovitosti.
Závazkový právní vztah vzniká mezi bankou poskytující hypoteční úvěr a dlužníkem, a to na základě uzavřené smlouvy o úvěru. Dlužníkem může být jedna osoba či více osob zároveň. Rovněž v tomto vztahu může vystupovat ručitel či ručitelé. Ručitelem je osoba, která se zaváže, že věřiteli uhradí dluh v případě, že nebude uhrazen dlužníkem.
Zástavní právo k nemovitosti, zřízené k zajištění splácení úvěru, je pojmovým znakem hypotečního úvěru. Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území České republiky (popř. členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor). Může však jít o odlišnou nemovitost, než která je z prostředků hypotéčního úvěru kupována, dokonce může být zastavovaná nemovitost ve vlastnictví třetí osoby (tedy osoby odlišné od dlužníka či od nabyvatele pořizované nemovitosti). Tak může být například zřízeno zástavní právo k rekreační chatě prarodičů na zajištění hypotečního úvěru poskytovaného na financování nákupu bytu jejich vnukem.
Vlastníkem nemovitosti se může stát jeden z dlužníků, všichni (nebo někteří) z dlužníků (půjde pak o podílové spoluvlastnictví) či třetí osoba, která není dlužníkem. V praxi bude pochopitelně běžné, že dlužník ze smlouvy o úvěru a kupující nemovitosti dle kupní smlouvy bude tatáž osoba. Avšak poměrně často se setkáme i s případy, kdy budou na straně dlužníka vystupovat spoludlužníci či ručitelé (sourozenci, rodiče apod.), kteří nebudou nabývat kupovanou nemovitost.
Nastiňme si nyní, jak by mohl probíhat proces získání a splácení hypotečního úvěru dvěma mladými lidmi, partnery, kteří se rozhodli zakoupit byt a na tuto koupi použít finanční prostředky získané formou hypotečního úvěru (připomínám, že v případě, kdy by nemovitost nabývali manželé, je situace trochu odlišná). Zastavovanou nemovitostí bude kupovaný byt, neboť toto řešení zástavy je v praxi zdaleka nejčastější.
Koupě nemovitosti
Banky poskytují hypoteční úvěr běžně do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, avšak některé hypoteční programy umožňují získat úvěrem prostředky až do 100 % ceny nemovitosti. Je však nutné si uvědomit, že jde o 100 % z hodnoty, na kterou byt ocení soudní znalec (banka spolupracuje pouze s určitým okruhem znalců a není tak možné si obstarat vlastní znalecký posudek). Takto oceněná hodnota bude zpravidla nižší než hodnota tržní. Proto bývá téměř vždy nutné opatřit si část prostředků z jiných zdrojů než z hypotečního úvěru.
Banka posuzuje tzv. bonitu dlužníků, a to na základě mnoha ukazatelů (výše a zdroj příjmů, vzdělání, věk, požadovaná doba splácení, možná výše splátek apod.). V našem případě uvažujme, že dlužníky by byli oba partneři. Banka by posuzovala tedy bonitu jich obou společně a v případě, že by splnili podmínky banky, mohl by jim být úvěr poskytnut. V opačném případě by bylo možným řešením hledat další osoby, které by byly ochotni stát se dalšími dlužníky či ručiteli (je však zřejmé, že osoba spoludlužníka či ručitele na sebe bere velký závazek na mnoho let, aniž by z toho měla sama přímý hospodářský užitek, a proto hledání takovéto osoby bývá samozřejmě obtížné).
K nabytí nemovitosti a uhrazení kupní ceny musí být uzavřeny tři základní smluvní dokumenty, a to (1) úvěrová smlouva, (2) zástavní smlouva a (3) kupní smlouva (obvykle v uvedeném pořadí).
Úvěrová smlouva je uzavírána mezi bankou, která poskytne hypoteční úvěr, na jedné straně a dlužníky (v našem hypotetickém případě oběma partnery) na straně druhé. V této smlouvě se banka zaváže poskytnout ve prospěch dlužníků peněžní prostředky (nejčastěji poukazem přímo na účet prodávajícího nemovitosti či do úschovy třetí osoby) a dlužníci se zavazují, že poskytnuté peněžní prostředky vrátí do sjednané doby (nejčastěji od 10 do 30 let) a zaplatí úroky.
Zástavní smlouvou se zřizuje zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky sloužící k zajištění její pohledávky vůči dlužníkům pro případ, že jejich dluh nebude řádně plněn. Zástavní smlouva je uzavírána mezi bankou (jako zástavním věřitelem) na jedné straně a vlastníkem nemovitosti (jako zástavcem) na straně druhé. Zde přicházejí v úvahu dvě možná řešení.
V praxi je mnohem častější, že zástavní smlouvu uzavírá s bankou prodávající nemovitosti (tedy původní vlastník) ještě před tím, než je nemovitost prodána zájemcům – budoucím vlastníkům. Toto řešení umožní (na rozdíl od případu, kdy nemovitost by zastavoval až kupující – nový vlastník), že banka uvolní finanční prostředky již na počátku celé transakce a nikoliv až po vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí (viz níže).
Nakonec je uzavřena kupní smlouva mezi vlastníkem nemovitosti a zájemci o nemovitost – v našem příkladě by se novými vlastníky stali oba partneři, a to každý jednou polovinou spoluvlastnického podílu.
Pro úplnost poznamenávám, že vlastnické právo k nemovitosti nepřechází uzavřením kupní smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Obdobně tak vzniká i zástavní právo až jeho vkladem. Vklad práva je prováděn příslušným katastrálním úřadem na návrh účastníka smlouvy (kupní či zástavní). Po dobu, než je vklad práva katastrálním úřadem povolen (tato doba se v praxi pohybuje od cca jednoho měsíce do půl roku v závislosti na tom, který katastrální úřad je místně příslušný), je možné peněžní prostředky uchovat u třetí (nezávislé a pro prodávajícího i kupujícího důvěryhodné) osoby.
Nabytí nemovitosti do podílového spoluvlastnictví i existence společného dluhu mohou přinést značné komplikace při pozdějších neshodách partnerů. Proto je takovouto transakci vždy nutné velmi pečlivě zvážit.
Prodej bytu
V případě, že se nový vlastník rozhodne po nějaké době prodat nemovitost, jejíž cena byla hrazena (dosud nesplaceným) hypotečním úvěrem, je třeba řešit nejen přechod vlastnického práva k nemovitosti, ale samozřejmě i právní vztah vzniklý na základě smlouvy o úvěru.
Pokud má nový zájemce o byt k dispozici požadované finanční prostředky, je situace jednodušší. Nový zájemce uhradí prodávajícím kupní cenu. Ti z této ceny splatí jednorázově dosud nesplacenou část hypotečního úvěru (čímž zanikne jejich závazek vůči bance) a zbytek kupní ceny si ponechají. I v tomto případě je nutné doporučit celou transakci konzultovat s bankou a zjistit veškeré podmínky předčasného splacení (tedy zejména, zda je toto vůbec možné, zda je to nějakým způsobem penalizováno apod.).
Komplikovanější je situace, kdy nový zájemce o byt nemá k dispozici veškeré hotové prostředky a má zájem „pokračovat“ ve splácení hypotéky. Zde musí být dosaženo shody při trojstranných jednáních mezi prodávajícím, kupujícím a bankou. V praxi bude záležet zejména na bance, zda bude ochotna přistoupit na záměnu dlužníků. Banka bude tedy muset posuzovat bonitu kupujícího a v případě, že tento požadavkům banky vyhoví, nic nebrání tomu, aby se kupující stal dlužníkem banky, závazek prodávajícího vůči bance zanikl a byla uzavřena kupní smlouva.
Neshoda mezi partnery
Často je v praxi nutné řešit případ, kdy v době dosud nesplaceného úvěru dojde mezi partnery (spoluvlastníky nemovitosti a zároveň spoludlužníky vůči bance) k neshodě vyúsťující v to, že tyto osoby již nadále nechtějí žít spolu. Je vhodné, aby mezi nimi došlo k dohodě ohledně dalších právních vztahů k bytu.
Nabízejí se dvě základní možnosti. První z nich je prodej bytu třetí osobě (viz výše). Tím dojde k zániku závazků obou partnerů vůči bance a zbylé finanční prostředky získané prodejem (tedy ty prostředky, které převyšují konečnou jednorázovou splátku úvěru vůči bance) si rozdělí.
Druhou možností je, že byt bude převeden na jednoho z partnerů. Jako v případě prodeje je však nutné se důsledně zabývat vztahem vůči bance. Pokud se má byt stát výhradním vlastnictvím jednoho z partnerů, musí být tento partner připraven a schopen převzít celý dluh pouze „na sebe“. To není možné bez souhlasu banky, neboť se tím oslabuje její pozice (namísto dvou jejích dlužníků bude ve vztahu vystupovat jen jeden). Je tedy nutné opět jednání mezi partnery a bankou, kdy banka posoudí, zda by i jeden z partnerů, pokud by vystupoval jako jediný dlužník, splnil podmínky bonity. Pokud ano, je vypořádání možné, pokud nikoliv, mohlo by být řešením nalezení nové osoby, která by byla ochotna stát se s partnerem dalším spoludlužníkem (sourozenec, nový partner, rodič apod.).
Pokud by mezi partnery k dohodě nedošlo, zrušil by spoluvlastnictví a provedl vypořádání soud, a to na návrh některého z partnerů – spoluvlastníků. To je však situace nepoměrně komplikovanější a bližší popis soudního řízení již překračuje možnosti tohoto článku.
Autor pracuje na www.eadvokacie.cz – on-line právní poradenství
advokátní kancelář Mgr. Daniela Maška
